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在房产这个圈子里，总是有人喜欢预测这预测那的，但真正能看透市场真相的人，真是少之又少。市场好的时候，大家一个比一个乐观；市场差的时候，又都愁眉苦脸的。大部分人都是跟着大部队走，能有自己独到看法的人，那是凤毛麟角。在这少数人里，我特别佩服一个有学问的官员——黄奇帆。他的那些预测，准得让人心服口服。
想当初，恒大出问题前的一年，房地产市场正热得发烫，黄奇帆却提前给大家打了预防针。他说国内的房地产公司借钱太多，负债率超过了80%，比香港和西方国家高多了，这么高的债务，早晚得出事。他建议房企得勒紧裤腰带过日子，不然很多公司得完蛋。没过多久，国家就出台了“三道红线”政策，房企的日子一下就紧巴了。要是那时候房企听了黄奇帆的话，少买点地，多卖点房，现在的情况可能就不一样了。
黄奇帆之所以能掐指一算那么准，一种原因是因为他肚子里有墨水，对数字很敏感；另一方面，他在政府部门工作，对政策的变动门儿清。这已经不是他头一回对房地产市场说得那么准了。比如在2023年，大家都在问房价是不是到底了，明年市场会咋样，他虽然没给个准信儿，但他的分析是头头是道。现在回头看看，他那时候说的好多话，都应验了。
他说，2021年和2022年房价没怎么大跌，但买房的人少了。卖房子的面积从18亿平方米掉到15亿，再掉到12亿左右，市场才能稳住。为啥是12亿平方米呢？因为全国的房子总面积大概是500亿平方米，房子用50年得换新的，一年得换10亿平方米，再加上其他需求，大概2亿平方米，这么一算，12亿平方米是个较为贴切的数字。2023年的销售额是11.7亿平方米，照这个趋势，那年房子卖得更少了。新房子建多了，卖不出去，价格自然就往下掉。尽管银行、开发商和房主都希望房价别跌，但2023年房价还是因为法拍房的原因跌了。
黄奇帆之前就说过，2020年的法拍房已超越了150万套，到了2023年，这一个数字可能会翻好几倍，达到400万套。咱们简单算一下，如果每套房子的面积是100平方米，那就从另一方面代表着有4亿平方米的房子要被拍卖，占到了年销售量的五分之一。法拍房卖得便宜，一般只有市场价的六成到八成，这对整个房市来说，影响可不小。你看深圳、上海这一些地方，有的楼盘价格都跌了三分之一。但这种情况也不是到处都这样。
他预测，到了2024年，要是法拍房价格还往下掉，政府可能就得采取一定的措施了，可能会拿出5万亿来买房子，把这些房子变成保障性住房。这么做其实不亏，因为国家本来就该负责提供这些住房。而且，这5万亿还能帮开发商还债，包括欠银行和供应商的钱。这5万亿，能解决一大堆债务问题。他觉得，房价要是还跌，政府肯定得出手救市，这是肯定的。政府买来的房子，可以给老百姓住，这样既增加了保障性住房，又帮着解决了债务问题，两全其美。
从让社会稳定的角度来看，普通老百姓买房，首付一般是房价的两成到三成，还几年贷款后，可能已付了房价的三成到四成。如果房价跌了三成，房子还是值钱的。但要是跌了四成到五成，那房子就成负资产了，银行的不良贷款也会跟着涨，这对银行来说可是个烦。所以他断言，政府肯定得介入。现在看来，他说的挺准的。法拍房已超越400万套了，房价普遍跌了三成到四成。国家也开始买房子作为保障性住房了，虽然钱还没到5万亿，但需求大了，政府肯定会继续买。
现在大家最关心的，就是市场啥时候能稳下来。他提到，新房年销售额达到12亿平方米，市场就稳了。2023年没达到这个数，从前五个月的情况去看，全年可能就卖9亿平方米左右，比平时差远了。政府得赶紧出手救市，明年说不定就能稳住。总的来说，国家慢慢的开始想办法稳定房市了，政策底已然浮现了，以后支持市场的政策会慢慢的多，直到市场真正回暖。虽然还需要点时间，但对于这几年不容易的开发商和买房的人来说，最难的时候应快过去了，明年市场应该会有好转。
黄其帆干的最成功的两件事就是把重庆山城啤酒集团卖给了嘉士伯，第2件事件就是让中国90%的网贷公司都在重庆，坑害了多少青年人
一个破水泥壳子成本就两千多一平米能让国家炒到10万一平米。你说谁在坑老百姓[大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑][大笑]
